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7月楼市呈淡季特征,上海房价持续领涨,专家认为各地“收储”将成关键因素

发布时间:2024-08-16 16:05:01来源: 13041198719

8月15日,国家统计局公布7月全国房地产市场基本情况和7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

1~7月,全国房地产开发投资60877亿元,同比下降10.2%;其中,住宅投资46230亿元,下降10.6%。新建商品房销售额53330亿元,下降24.3%。7月,房地产开发景气指数(简称国房景气指数)为92.22,为近半年来最高值。

国家统计局城市司首席统计师王中华解读数据时表示,7月,商品住宅销售价格环比下降,同比降幅整体略有扩大,其中一线城市二手住宅销售价格同比降幅继续收窄。

中指研究院研究副总监徐跃进表示,7月新房成交活跃度有所回落,呈现出淡季特征。整体上,随着政策效果有所减弱以及市场传统淡季来临,新房市场仍面临较大调整压力。二手房方面,核心城市二手房市场延续“以价换量”态势,市场成交保持一定活跃度。

 

房价下行趋势持续

 

7月房价下行趋势还在持续,但二线城市一二手房降幅有所收窄。

具体来看,7月,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%,降幅与上月相同。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%,降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.7%,降幅比上月扩大0.1个百分点。

7月,一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.1个百分点。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.8%,降幅均比上月收窄0.1个百分点。

徐跃进认为,当前核心城市二手房市场仍处放量过程,其中部分城市老破小价格调整幅度较大,房源性价比相对较高,刚需客户开始入场,成为二手房市场活跃度重要支撑,但新房市场调整压力或较难改变。

从国家统计局数据来看,二线城市新房面临的压力更大。

58安居客研究院院长张波分析认为,虽然从跌幅来看,二手房价格环比下跌幅度大于新房,但这是由二手房“以价换量”带动的,加之“以旧换新”政策在各地落地,不仅刺激了二手房市场的供应,也激发了市场需求。反观新房市场,由于存在限价等行政性因素限制,房价下跌幅度虽然可控,但市场去化速度明显变慢。

 

房地产开发投资仍在下行

 

供应端,房地产开发投资仍在下行,新开工低基数效应下,连续5个月累计同比降幅收窄。

1~7月,房地产开发企业房屋施工面积703286万平方米,同比下降12.1%。其中,住宅施工面积491532万平方米,下降12.7%。房屋新开工面积43733万平方米,下降23.2%。其中,住宅新开工面积31684万平方米,下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米,下降21.8%。其中,住宅竣工面积21867万平方米,下降21.8%。

对此,徐跃进分析认为,主要是因为土地缩量未改、房企投资愈加审慎、房企资金承压,现有库存高位仍是制约供应端修复的重要因素。短期来看,新开工规模仍在低位盘整,房地产开发投资或继续下行,但随着项目“白名单”及“国企收储”工作持续推进,有望边际改善。

房地产开发企业到位资金方面,国家统计局数据显示,1~7月,房地产开发企业到位资金61901亿元,同比下降21.3%。其中,国内贷款9216亿元,下降6.3%;利用外资17亿元,下降45.0%;自筹资金22057亿元,下降8.7%;定金及预收款18693亿元,下降31.7%;个人按揭贷款8748亿元,下降37.3%。

房地产开发投资方面,1~7月,全国房地产开发投资60877亿元,同比下降10.2%(按可比口径计算);其中,住宅投资46230亿元,下降10.6%。房地产开发企业房屋施工面积703286万平方米,同比下降12.1%。其中,住宅施工面积491532万平方米,下降12.7%。房屋新开工面积43733万平方米,下降23.2%。其中,住宅新开工面积31684万平方米,下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米,下降21.8%。其中,住宅竣工面积21867万平方米,下降21.8%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为,新开工指标已经连续5个月收窄,对于理解该指标后续企稳有积极作用。这说明此类指标在经过34个月的调整后,本身风险有较大的出清,企稳基础更加牢固。

严跃进表示,全国房屋竣工面积指标跌幅总体遏制,当前各地要继续做好保交房工作。近期部分城市房屋交付后有质量问题,也要求各地强化保交房的工作质量,从保护购房者权益的角度做好相关工作。

 

上海新房二手房持续领涨

 

北京和上海走出独立行情。

国家统计局数据显示,7月,北京、广州和深圳新建商品住宅销售价格环比分别下降0.5%、0.8%和0.9%,上海上涨0.2%。二手住宅销售价格方面,北京持平,上海上涨0.1%,广州、深圳分别下降0.9%和1.2%。

张波认为,一线城市中的新房受二手房影响最小。从安居客近日发布的7月46城二手房挤压系数(二手房对一手房的影响程度)来看,平均值为0.54,较6月增加约4%。从不同能级城市的挤压强度来看,一线城市受影响最小,其中北京最低,为0.36,这也显示出北京后续一二手房之间的客群重叠度会减小,一二手房各自都有可能更快走出独立行情。

张波强调,后续值得关注的是各地收储对于房价的影响,虽然7月这一效果并未得到充分体现,但下半年各地的收储动作会不断加快,会明显起到减少市场供应的效果,供需矛盾会不断缓解,这对一二线热点城市新房价格的影响尤其明显。

徐跃进则认为,下半年在高基数影响减弱下,全国新房销售同比降幅预计将继续收窄,同时国企收储政策的落实推进也是决定市场恢复节奏的重要因素。

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