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上半年楼市调控优化频现“爆发点”,“去库存”基调回归

发布时间:2024-06-29 15:53:00来源: 15210273549

总结2024年上半年的楼市调控政策,总体呈现由稳渐松趋势,全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。6月28日,根据诸葛找房数据研究中心发布的《2024上半年总结与展望(宏观环境篇)》,截至6月26日,地方松绑政策出台达451次,覆盖城市超230个,其中,5月份调控频次更为频繁,单月出台90次。其中,限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房成为今年地方“热点”政策,购房环境优化加码。预计下半年政策支持措施将在“去库存”方面下更大功夫。

政策调整“由稳渐松”

5·17新政力度达新高度

2024年房地产政策宽松基调不变,仍以支持类政策为主,上半年政策端总体调整呈现由稳渐松趋势,全线亮点包含三大关键词、一个转折点、一个新高度。

三大关键词包括适应新供求关系、建立城市融资“白名单”以及“三大工程”建设。其中,今年仍延续“适应新供求关系,构建新的发展模式”这一趋势;“白名单”项目筛选有序推进,截至5月16日,商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。另外,“三大工程”建设依旧是今年房地产的工作重心,城中村改造、保障性住房以及“平急两用”的配套措施致力于改善民生,也是进阶“好房子”市场的重要一步。

4·30中央会议聚焦“去库存”为重要转折点。会上表示,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施,抓紧构建房地产发展新模式,促进房地产高质量发展。2021下半年市场下行以来,政策表态始终围绕满足合理购房需求和合理融资需求,此次表态的转变似乎代表短期调控方向的改变。当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励居民购房切入,需从供需两端着力,构建新的发展模式,消化存量房产和优化增量住房措施,可以更好将二手房和一手房的去化工作结合起来,成为新一轮市场提振的重要动力源。

5·17“四箭齐发”力保市场加速改善,房地产政策优化力度空前,房地产发展上升到一个新高度。5月17日,央行连发三条房贷新政,降低首付比例(即首套最低15%、二套最低25%)、取消商贷利率下限以及下调公积金贷款利率,从需求端传递利好信号,居民的购房门槛和房贷利息成本降至历史最低。央行还宣布将设立3000亿保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则,支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。将有助于加快存量商品房去化,同时,房企出售已建成商品房后,回笼资金可用于在建项目续建,也将促进保交楼的有效推进。

地方松绑政策出台超450次

国资入场“收房”热度渐增

地方政策的松绑呈现稳健发力特征,新一线城市担当调控主力。2024年以来,地方政策调整依旧紧跟中央政策的步伐,二季度“爆发性”更强。

根据诸葛数据研究中心不完全统计,截至6月26日,地方松绑政策出台达451次,覆盖城市超230个,其中,5月份调控频次更为频繁,单月出台90次;新一线城市担当调控主力,政策优化调整超90次领先各线城市。从调控的政策内容上来看,包括优化公积金贷款政策、购房补贴、放松限购限贷、支持“以旧换新”等,其中,优化公积金政策及购房补贴持续作为高频手段,上半年总调控占比高达59%,占据主要份额。

限贷限购松绑、“以旧换新”、收购存量房为今年地方“热点”政策,购房环境优化加码。其中,限贷松绑可谓实现“全面开花”,自517央行房贷新政“三连发”后,全国范围内掀起了落地潮,据不完全统计,取消房贷利率下限并降低首付比例下限的省份,已超过20个,房贷首付比例进入“15%”时代。

限购松绑持续活跃,据诸葛数据研究中心不完全统计,截到6月26日,全国共有53个城市松绑限购政策约155次,其中包含成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州、西安等25个城市全面取消限购。至此,目前全国仅剩海南省、北上广深以及天津6地还仍保留住房限购政策。

“以旧换新”城市阵容持续扩大,据不完全统计,截至2024年6月26日,已有超60 城推出商品房“以旧换新”政策,其中江苏省、山东省、浙江省支持城市最多。从各地推出的“以旧换新”模式看,主要包括收购、帮卖和补贴三种类型。

国资入场“收房”热意来袭。结合“5·17”新政基调来看,地方国企收储未售新房正成为政府力推的去库存模式,截至6月26日,有杭州临安、大理、淮北、江门、淮安等多城表态收购存量房用作保障房或鼓励收购存量房。

下半年“收购存量房”为调控热点

行业底部缓慢修复

下半年政策支持仍将继续,鼓励“收购存量房”有望大范围铺开。当前房地产市场信心仍然较低,供需关系亟待改善,始终离不开政策的支持。下半年市场环境继续保持宽松为主,供需两端持续发力,“去库存”工作将加快推进,政策调控或主要将聚焦到支持收购存量房用作保障房方面。

诸葛数据研究中心表示结合此前几轮房地产市场利好政策的刺激,市场信心的提振仅出现短暂改善迹象,并未彻底摆脱底部状态的效果来看,今年市场信心的修复仍然缓慢,经济放缓、居民收入预期并未好转等持续制约着房地产投资、销售、以及资金面这一系列的修复,对此将保持谨慎看法,下半年行业整体修复节奏或仍倾向于缓慢

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